1. Phân biệt rõ giá chào sơ cấp, giá giao dịch thực tế và cơ cấu rổ hàng
Khi một báo cáo nêu “giá căn hộ trung bình tăng 15% so với cùng kỳ”, điều đầu tiên cần làm rõ là mức tăng đó đến từ việc các dự án cũ tăng giá trên cùng một đơn vị diện tích, hay do nguồn cung mở bán mới trong kỳ chủ yếu thuộc phân khúc hạng sang và cao cấp.
Nếu không tách bạch hiệu ứng cơ cấu rổ hàng (composition effect), người đọc rất dễ đi đến kết luận sai lệch về xu hướng mặt bằng giá chung của toàn thị trường.
2. Chuẩn mực dữ liệu dựa trên bằng chứng tại Viện UPI
Trong các ấn phẩm Market Snapshot và Annual Report, Viện UPI luôn công bố rõ phạm vi không gian khảo sát, quy mô mẫu, thời điểm ghi nhận dữ liệu và phân tách rạch ròi giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Điểm chính của bản tin
- Kiểm tra quy mô mẫu khảo sát và phạm vi địa lý của dữ liệu.
- Tách bạch biến động giá thực tế với sự thay đổi cơ cấu phân khúc mở bán.
- Đối chiếu tỷ lệ hấp thụ trên lượng mở bán mới và trên tổng nguồn cung tích lũy.